营业税改增值税后，房地产企业由缴纳营业税改为缴纳增值税。增值税计算方法和纳税申报方法发生重大变化。它们比营业税复杂得多，也有相应的税务筹划空间。扩张。企业应根据营改增后房地产企业的新变化，及时研究税收筹划的新思路、新方法。
在讲这个新方法之前，七棒棒小编先纠正一下五个主要错误。你一定不能制造它们。
1、追收未收房款，冲减未缴应付费用部分房地产开发企业使用部分商品房价款（应收未收） ）以交换广告服务（有偿和无偿）的方式用于抵销收入和支出，不计入收入（expenditure）项目进行相关税费核算和申报，导致少缴营业税及附加和企业所得税（营业税正式取消前）。
二、隐瞒临时出租房产收入一些房地产开发企业将大量暂时未售出的空置房屋出租给个人或集体，以谋取利益。获得租金。收入不记入账户或记入经常账户，隐匿和报告应税收入。出售房产时，将房地产销售收入计入销售收入，并申报销售房地产的营业税及相关税费。
3、预售房款入账其他应付款部分房地产开发企业不记录预售房款相反，它将计入其他应付款。更有什者，收到的钱没有记入账户，而是通过向法人或关联方借款的方式将资金转入账户，导致公司少缴纳营业税、附加费和企业所得税（营业税未征税前）。正式废除）。
四、以合作建房名义掩盖房地产开发事实部分房地产开发企业冒用某人名义或其他虚构集团（未列名）缴纳土地征用费后，征用土地建设待售房地产，故意将房地产开发与合作建设混淆，只申报建筑安装营业税，逃避营业税及附加和企业所得税。出售房地产时征收所得税（在正式取消营业税之前）。
5. 费用可以抵消收入或房屋购房款
一些房地产开发公司收到房屋销售预付款和预售房付款记录。预收账款支付给客户，支付的客户赔偿金、违约金、诉讼费、工程款、煤炭款等直接冲减预收账款。一些企业将缴纳的费用和收到的购房款抵销，然后将差额记入收入或预收账款，导致少缴营业税、附加和企业所得税（营业税正式取消之前）。
以上五种方法均属于隐匿收入、不赚或者少赚收入的方法，违反有关税收法律法规，构成逃税，情节严重的构成偷税罪。因此，我们必须坚决抵制。如果是这种情况，有没有其他方法可以在不影响税收的情况下实现节税？制定法律？当然，既然你已经掌握了，请继续阅读。
一、充分利用国家税收政策（一）避免内部项目结算
现行税法规定单位独立核算内部施工队伍负责所属单位的建筑安装工程。每当工程价款与单位结算时，无论是否编制工程概算（概算），如果满足前述规定并适当创造了不纳税的条件，是我们相关节税的关键规划。
（二）以分包和分包管理费取代工程中介介绍费
工程承包公司无论与建设单位签订合同，适用不同的税率。承包公司与建设单位签订合同的，税率为3%e 对于建筑行业将适用；否则，适用服务业5%的税率。因此，通过收取分包费和分包管理费，而不是收取项目中介费，可以达到节税的目的。前提是从事工程中介的公司本身具有工程承包资质，并且在分包、分包过程中不违反相关法律限制。
（三）做好增值税、所得税的筹划，依托税收优惠政策做好节税筹划。
2、通过合理选择会计处理方法进行税务筹划通过合理选择会计处理方法进行税务筹划，包括营业费用、财务费用筹划、开发商品房和出租商品房、管理费用及金额等四个方面：
（一）营业费用规划
作为房地产开发企业对于投资企业来说，每年的广告费用是一笔巨大的开支项目。广告费用的多少往往与销售业绩密切相关。根据税法规定，房地产企业每个纳税年度的广告费在销售收入的15%以内准予扣除。有些企业集团的广告是由总公司策划并支付费用的。很可能总公司因为广告费用超过15%而无法扣除税前费用，而子公司则无法扣除15%。针对这种情况，总公司与子公司业务相关的广告费用中，只有不到15%可以由子公司承担。
房地产开发企业同时开发多个房地产项目，且其中一个项目准备转让的，部分公司所需资金将向银行借款对于该项目。 ，在计算土地增值税时，可按不超过商业银行同类贷款利率的实际利率扣除利息。若转让项目土地增值税负担过高，企业还可考虑采用合作建房的方式，享受暂免土地增值税的优惠政策。
（三）商品房开发和商品房租赁规划
部分房屋因地理位置、内部结构走向、外部环境等原因而滞销。当房屋用于租赁业务时，可将商业地产转为出租经营性房产，将科目由商业地产开发转入租赁开发产品，租赁产品的摊销按月计算，计入成本，使企业的库存成本接近实际成本，同时增加成本并减少税收。而如果房屋仍留在开发产品账户并计提减值准备，则减值准备不能作为所得税税前扣除。
（三）管理费用筹划
企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和住房公积金可税前扣除的，企业应当依法全额缴纳。这样，企业既履行了法定的社会保障义务，稳定了员工队伍，又减轻了因纯粹支付工资而产生的个人和企业所得税负担。此外，转嫁给员工的不合理负担，如出差交通费、公务通讯费（按销售收入一定比例在税前扣除）e)、允许员工自行报销，将工资中隐含的费用转为管理费用。降低企业工资水平还可以减轻企业所得税负担。
3、通过周密的项目投资规划进行税务筹划企业在实施投资之前，要处理好整个项目的可行性，包括收益、成本、利润、税收、投资回收期等因素都要考虑。当计划的收入和成本相同时，税负可能成为计划是否被采用的决定性因素。一块土地无论是与他人合作建设、转让还是自行开发，所缴纳的税金差异很大，企业最终应选择最优的投资方案。
四、其他规划方法（一）合理分解租金收入
房地产开发企业应合理分解租金收入。如果一个房地产开发商开发企业不出售开发的房产，而是用于出租，国家规定其资本性收入必须缴纳营业税和房产税。适用的财产税税率为租金收入的12%。如果企业分解租金收入，就意味着财产税的减少。因此，合理分解租金收入是房地产企业进行税务筹划的一种方法。
（二）将房地产销售业务转变为建筑代理行为
将房地产销售业务转变为建筑代理行为。房地产开发公司直接向客户收取施工代理费。您只需缴纳营业税费用，如有盈余，则缴纳企业所得税。如果不是建筑代理而是直接进行房地产开发、销售活动的，则需要按照法律规定缴纳营业税及相关税费。然而，有一些机构建设行为的必要条件。例如，基建单位应向房地产开发公司提交相关工程方案、建议书、规划图纸等；另一方面，房地产开发公司不垫付任何资金，仅向委托单位收取施工费并开具服务发票。
（三）房屋租赁转承包业务
房屋租赁转承包业务主要是针对建设时间长、地段好、租金高的房产进行税务筹划。如果企业出租房屋，则必须同时缴纳营业税和房产税。但是，如果房屋作为企业的资产承包出去，则缴纳的税额会减少。承包商与产权公司达成承包协议，承包商定期向业主支付一定的管理费。公司可以用房屋租金作为资金合同费收取标准。
（四）在建工程整体转让的税务筹划
在房地产经营活动中，房地产开发企业主要面临在建工程和公司股权转让的选择。由于资金、公司计划等因素，企业会将在建项目转让给其他房地产开发企业，转让的内容和方式有多种选择。
（五）分解商品住房销售价格
房地产开发企业可适当分解商品住房销售价格进行税收筹划。如果企业开发房地产、销售商品房的价格不分解，意味着企业不仅要缴纳营业税，还要缴纳土地增值税和企业所得税。如果分解商品房销售收入，则可将上述三项税费减少。
以上四种方法中，采用国家的税收优惠政策是最合法、最省钱的。如果您有这方面的需求，七帮帮可以帮您解决。
文章关键词：税务筹划